"70年到期房還是你的!" 為啥房奴們依然提心吊膽?

泡芙妹子

"70年到期房還是你的!" 為啥房奴們依然提心吊膽?

　　最近，商品房70年產(chǎn)權的話題又被翻出來了，只因中央發(fā)布了一份《關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》。這份《意見》被認為確定了方向…是我國首次以中央名義…的頂層設計，反正一切看起來都很厲害的樣子。

當年一個因立法時爭議太多而擱置處理的問題眼看要有下文了，確實是件喜大普奔的事。但是從大家對這一政策的反應來看，激動是專家的，房奴們反而是一如既往的提心吊膽。

　　《意見》中尚未明確規(guī)定“怎么辦”的問題，而是給了一個相當模(bai)糊(shuo)的意見：研究后續(xù)法律安排。想想也是，如果70年的問題真的說解決就解決，那當年《物權法》立法的時候也不就不會留下這個“爛尾”了。

     　那么，房奴們究竟在擔心什么?



        擔心一
　　私有財產(chǎn)沒有健全的法律保護
　　一直以來，整個社會注重保護的都是國有資產(chǎn)，把它放在非常高的地位，而公民的私有財產(chǎn)雖然也受到保護，但觀念上認為它是個低等級的產(chǎn)權。
　　當年《物權法》起草時，在土地使用權續(xù)期問題上爭論得比較激烈，后來卻未能產(chǎn)生明確方案而“長期擱置”，盡管其中明確規(guī)定了土地使用權之后的“自動續(xù)期”，自動續(xù)期沒說收不收錢?如何續(xù)期等于白說。這給老百姓最直接的影響就是缺乏安全感。

　　舉個栗子，沒有法律保障的買房行為就好像你去辦了張只有1年使用期限的電話卡，1年到期后，沒說怎么繳費，說停機就給你停機了，不擔心才怪。



　　擔心二
　　產(chǎn)權房到期后續(xù)期租金一河灘

　　今年6月份，有溫州市民為價值65萬元的房子辦理土地證續(xù)期時，被告知要續(xù)費30萬元，比例幾乎達到房價的一半。如果按照這個比例，北京1000萬一套的房子光土地續(xù)期費就高達500萬。

　　而在今年3月份，深圳福田區(qū)的某業(yè)主為80平米的住房續(xù)期僅繳納了不足45000元的土地補償金，大概只是房價的萬分之五。嗯?同樣是為住宅土地續(xù)期，一個是房價的萬分之五，而一個卻接近房價的一半，為何差距如此之大呢?

　　還是因為“自動續(xù)期”問題在嚴肅立法上把話沒說清楚，各家就有了各家的理解。溫州市國土局聲稱按《物權法》規(guī)定，若低收費會造成國有資產(chǎn)的流失。這讓房奴們直呼：以后就算買得起房子，也續(xù)不起土地了。




　　擔心三
　　70年產(chǎn)權平白無故就被偷走N年

　　土地使用年限從開發(fā)商拿地就開始算了，所以商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1-3年，房屋產(chǎn)權的“實際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)時間的長短而縮短。
　　比這更坑爹的還有土地使用性質變更，例如將只有40年土地使用年限的工業(yè)用地改為住宅用地，但如果是開發(fā)商所為，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，是違規(guī)行為，你一不留神交了房款就只剩下認栽了。


　　另外，前些年樓市火爆的時候，某些開發(fā)商拿地后囤地、減緩施工速度，或者因為資金鏈斷了直接爛尾，辛辛苦苦一輩子的老百姓哪里耗得起?



　　擔心四
　　負債累累買的房根本住不了70年

　　按照建設部令第88號《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，民用建筑的設計年限是50年。50年內，在正常使用情況下，有一段是保修期，還有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現(xiàn)質量缺陷，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)應當履行保修的義務，并對造成的損失承擔賠償責任。當住宅使用了50年以后，房屋出現(xiàn)質量問題，建筑單位就不承擔責任了。

　　先不說買的70年產(chǎn)權商品房只有50年質保，一些專家估計，由于施工質量問題，市場上不少商品房壽命其實只有25年左右。西安的張女士2004年在西郊買了一套房子，住了20多年了，包括自家在內小區(qū)里多家房子出現(xiàn)墻面裂縫。所以，70年的意義又何在呢?

　　擔心五
　　七十年的產(chǎn)權房想給子女不容易

　　很多人都認為：身為獨生子女父母名下的房產(chǎn)肯定是自己的。實際上呢?如果父母沒有立遺囑，那么這套房子很多親屬都可以來跟你瓜分。現(xiàn)在很多父母已經(jīng)意識到這個問題，所以會提前把房子過到孩子名下。

　　這個過程也并不輕松，有“繼承、贈與和買賣”三種方式可以選擇，花的代價差異很大。買賣包括個稅、契稅、交易手續(xù)費、登記費;贈與(直系親屬)包括贈與公證費、評估費、契稅、登記費、交易手續(xù)費;繼承包括繼承公證費和登記費。為了方便計算，我們以面積為90平方米以下交易金額為100萬的商品房為例，繼承、贈與和買賣三種過戶方式的稅費具體計算方法如下：
　   方式一：買賣

根據(jù)商品房年限，買賣分為兩種情況，一是房產(chǎn)證未滿兩年，二是房產(chǎn)證滿兩年。
        房產(chǎn)證滿兩年：個稅1萬+契稅1萬+交易手續(xù)費360元+登記費80元=20440元
　　房產(chǎn)證未滿兩年：增值稅5.6萬+個稅1萬+契稅1萬+交易手續(xù)費360元+登記費80元=76440元

　　方式二：贈與(直系親屬)


　　所交費用：贈與公證費8000元+評估費5000元+契稅3萬+登記費80元+交易費360元=43440元



　　方式三：繼承
　　所交費用：繼承公證費8000元+登記費80元=8080元
　　對于房奴們來說，任何一個擔心都關系著自己一輩子財富積累的命運，換誰不怕呢?所以，只有一個明確細致的法律保障出臺，大家才能不再提心吊膽的買房。


　　Tips：計算公式大放送 總有一天用得著
　　一、買賣
　　(1)，房產(chǎn)證滿兩年
　　1，個稅：稅評價×1%
　　2，契稅：a.稅評價×1%(首套90平以下);
　　b.稅評價×1.5%(首套面積大于90平);
　　c.稅評價×2%(第二套且面積大于90平);
　　d.稅評價×3%(第3套)根據(jù)具體情況而定;
　　3，交易手續(xù)費：面積×4元/平方米;
　　4，登記費：80元/件
　　(2)，房產(chǎn)證未滿兩年
　　1、增值稅：稅評價×5.6%
　　2、個稅：稅評價×1%
　　3、契稅：a.稅評價×1%(首套90平以下);
　　b.稅評價×1.5%(首套面積大于90平);
　　c.稅評價×2%(第二套且面積大于90平);
　　d.稅評價×3%(第3套)根據(jù)具體情況而定;
　　4、交易手續(xù)費：面積×4元/平方米;
　　5、登記費：80元/件
　　二、贈與(直系親屬直接)
　　1、贈與公證費：
　　評估額×1.2%(20萬以內)
　　評估額×1%(20萬～50萬)
　　評估額×0.8%(50萬～500萬)
　　評估額×0.5%(500萬～1000萬)
　　評估額×0.1%(1000萬以上)
　　2、評估費：評估額的千分之五;
　　3、契稅：評估額×3%
　　4、登記費：80元
　　5、交易手續(xù)費：4元/平方米
　　三、繼承
　　1、公證費，同上贈與收費標準;2、登記費：80元

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