"70年到期房還是你的!" 為啥房奴們依然提心吊膽?

泡芙妹子

"70年到期房還是你的!" 為啥房奴們依然提心吊膽?

　　最近，商品房70年產(chǎn)權(quán)的話(huà)題又被翻出來(lái)了，只因中央發(fā)布了一份《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》。這份《意見(jiàn)》被認(rèn)為確定了方向…是我國(guó)首次以中央名義…的頂層設(shè)計(jì)，反正一切看起來(lái)都很厲害的樣子。

當(dāng)年一個(gè)因立法時(shí)爭(zhēng)議太多而擱置處理的問(wèn)題眼看要有下文了，確實(shí)是件喜大普奔的事。但是從大家對(duì)這一政策的反應(yīng)來(lái)看，激動(dòng)是專(zhuān)家的，房奴們反而是一如既往的提心吊膽。

　　《意見(jiàn)》中尚未明確規(guī)定“怎么辦”的問(wèn)題，而是給了一個(gè)相當(dāng)模(bai)糊(shuo)的意見(jiàn)：研究后續(xù)法律安排。想想也是，如果70年的問(wèn)題真的說(shuō)解決就解決，那當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時(shí)候也不就不會(huì)留下這個(gè)“爛尾”了。

     　那么，房奴們究竟在擔(dān)心什么?



        擔(dān)心一
　　私有財(cái)產(chǎn)沒(méi)有健全的法律保護(hù)
　　一直以來(lái)，整個(gè)社會(huì)注重保護(hù)的都是國(guó)有資產(chǎn)，把它放在非常高的地位，而公民的私有財(cái)產(chǎn)雖然也受到保護(hù)，但觀念上認(rèn)為它是個(gè)低等級(jí)的產(chǎn)權(quán)。
　　當(dāng)年《物權(quán)法》起草時(shí)，在土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題上爭(zhēng)論得比較激烈，后來(lái)卻未能產(chǎn)生明確方案而“長(zhǎng)期擱置”，盡管其中明確規(guī)定了土地使用權(quán)之后的“自動(dòng)續(xù)期”，自動(dòng)續(xù)期沒(méi)說(shuō)收不收錢(qián)?如何續(xù)期等于白說(shuō)。這給老百姓最直接的影響就是缺乏安全感。

　　舉個(gè)栗子，沒(méi)有法律保障的買(mǎi)房行為就好像你去辦了張只有1年使用期限的電話(huà)卡，1年到期后，沒(méi)說(shuō)怎么繳費(fèi)，說(shuō)停機(jī)就給你停機(jī)了，不擔(dān)心才怪。



　　擔(dān)心二
　　產(chǎn)權(quán)房到期后續(xù)期租金一河灘

　　今年6月份，有溫州市民為價(jià)值65萬(wàn)元的房子辦理土地證續(xù)期時(shí)，被告知要續(xù)費(fèi)30萬(wàn)元，比例幾乎達(dá)到房?jī)r(jià)的一半。如果按照這個(gè)比例，北京1000萬(wàn)一套的房子光土地續(xù)期費(fèi)就高達(dá)500萬(wàn)。

　　而在今年3月份，深圳福田區(qū)的某業(yè)主為80平米的住房續(xù)期僅繳納了不足45000元的土地補(bǔ)償金，大概只是房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五。嗯?同樣是為住宅土地續(xù)期，一個(gè)是房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五，而一個(gè)卻接近房?jī)r(jià)的一半，為何差距如此之大呢?

　　還是因?yàn)椤白詣?dòng)續(xù)期”問(wèn)題在嚴(yán)肅立法上把話(huà)沒(méi)說(shuō)清楚，各家就有了各家的理解。溫州市國(guó)土局聲稱(chēng)按《物權(quán)法》規(guī)定，若低收費(fèi)會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。這讓房奴們直呼：以后就算買(mǎi)得起房子，也續(xù)不起土地了。




　　擔(dān)心三
　　70年產(chǎn)權(quán)平白無(wú)故就被偷走N年

　　土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿地就開(kāi)始算了，所以商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的周期一般在1-3年，房屋產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。
　　比這更坑爹的還有土地使用性質(zhì)變更，例如將只有40年土地使用年限的工業(yè)用地改為住宅用地，但如果是開(kāi)發(fā)商所為，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，是違規(guī)行為，你一不留神交了房款就只剩下認(rèn)栽了。


　　另外，前些年樓市火爆的時(shí)候，某些開(kāi)發(fā)商拿地后囤地、減緩施工速度，或者因?yàn)橘Y金鏈斷了直接爛尾，辛辛苦苦一輩子的老百姓哪里耗得起?



　　擔(dān)心四
　　負(fù)債累累買(mǎi)的房根本住不了70年

　　按照建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，民用建筑的設(shè)計(jì)年限是50年。50年內(nèi)，在正常使用情況下，有一段是保修期，還有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修的義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)住宅使用了50年以后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，建筑單位就不承擔(dān)責(zé)任了。

　　先不說(shuō)買(mǎi)的70年產(chǎn)權(quán)商品房只有50年質(zhì)保，一些專(zhuān)家估計(jì)，由于施工質(zhì)量問(wèn)題，市場(chǎng)上不少商品房壽命其實(shí)只有25年左右。西安的張女士2004年在西郊買(mǎi)了一套房子，住了20多年了，包括自家在內(nèi)小區(qū)里多家房子出現(xiàn)墻面裂縫。所以，70年的意義又何在呢?

　　擔(dān)心五
　　七十年的產(chǎn)權(quán)房想給子女不容易

　　很多人都認(rèn)為：身為獨(dú)生子女父母名下的房產(chǎn)肯定是自己的。實(shí)際上呢?如果父母沒(méi)有立遺囑，那么這套房子很多親屬都可以來(lái)跟你瓜分?，F(xiàn)在很多父母已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，所以會(huì)提前把房子過(guò)到孩子名下。

　　這個(gè)過(guò)程也并不輕松，有“繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)”三種方式可以選擇，花的代價(jià)差異很大。買(mǎi)賣(mài)包括個(gè)稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi);贈(zèng)與(直系親屬)包括贈(zèng)與公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、契稅、登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi);繼承包括繼承公證費(fèi)和登記費(fèi)。為了方便計(jì)算，我們以面積為90平方米以下交易金額為100萬(wàn)的商品房為例，繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)三種過(guò)戶(hù)方式的稅費(fèi)具體計(jì)算方法如下：
　   方式一：買(mǎi)賣(mài)

根據(jù)商品房年限，買(mǎi)賣(mài)分為兩種情況，一是房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年，二是房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年。
        房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年：個(gè)稅1萬(wàn)+契稅1萬(wàn)+交易手續(xù)費(fèi)360元+登記費(fèi)80元=20440元
　　房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年：增值稅5.6萬(wàn)+個(gè)稅1萬(wàn)+契稅1萬(wàn)+交易手續(xù)費(fèi)360元+登記費(fèi)80元=76440元

　　方式二：贈(zèng)與(直系親屬)


　　所交費(fèi)用：贈(zèng)與公證費(fèi)8000元+評(píng)估費(fèi)5000元+契稅3萬(wàn)+登記費(fèi)80元+交易費(fèi)360元=43440元



　　方式三：繼承
　　所交費(fèi)用：繼承公證費(fèi)8000元+登記費(fèi)80元=8080元
　　對(duì)于房奴們來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)擔(dān)心都關(guān)系著自己一輩子財(cái)富積累的命運(yùn)，換誰(shuí)不怕呢?所以，只有一個(gè)明確細(xì)致的法律保障出臺(tái)，大家才能不再提心吊膽的買(mǎi)房。


　　Tips：計(jì)算公式大放送 總有一天用得著
　　一、買(mǎi)賣(mài)
　　(1)，房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年
　　1，個(gè)稅：稅評(píng)價(jià)×1%
　　2，契稅：a.稅評(píng)價(jià)×1%(首套90平以下);
　　b.稅評(píng)價(jià)×1.5%(首套面積大于90平);
　　c.稅評(píng)價(jià)×2%(第二套且面積大于90平);
　　d.稅評(píng)價(jià)×3%(第3套)根據(jù)具體情況而定;
　　3，交易手續(xù)費(fèi)：面積×4元/平方米;
　　4，登記費(fèi)：80元/件
　　(2)，房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年
　　1、增值稅：稅評(píng)價(jià)×5.6%
　　2、個(gè)稅：稅評(píng)價(jià)×1%
　　3、契稅：a.稅評(píng)價(jià)×1%(首套90平以下);
　　b.稅評(píng)價(jià)×1.5%(首套面積大于90平);
　　c.稅評(píng)價(jià)×2%(第二套且面積大于90平);
　　d.稅評(píng)價(jià)×3%(第3套)根據(jù)具體情況而定;
　　4、交易手續(xù)費(fèi)：面積×4元/平方米;
　　5、登記費(fèi)：80元/件
　　二、贈(zèng)與(直系親屬直接)
　　1、贈(zèng)與公證費(fèi)：
　　評(píng)估額×1.2%(20萬(wàn)以?xún)?nèi))
　　評(píng)估額×1%(20萬(wàn)～50萬(wàn))
　　評(píng)估額×0.8%(50萬(wàn)～500萬(wàn))
　　評(píng)估額×0.5%(500萬(wàn)～1000萬(wàn))
　　評(píng)估額×0.1%(1000萬(wàn)以上)
　　2、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估額的千分之五;
　　3、契稅：評(píng)估額×3%
　　4、登記費(fèi)：80元
　　5、交易手續(xù)費(fèi)：4元/平方米
　　三、繼承
　　1、公證費(fèi)，同上贈(zèng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);2、登記費(fèi)：80元

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